A necessária lei do distrato na compra de imóveis

Publicado em 07/08/2017 às 11h12

FONTE: CORREIO BRAZILIENSE

A necessária lei do distrato na compra de imóveis

Jessica Cristina Mota
Advogada especialista em direito imobiliário e contratual

Publicação: 07/08/2017 04:00

Ao que tudo indica, o maior estigma trazido pela crise ao setor imobiliário está prestes a ter um final ou, ao menos, uma atenuante significativa, mediante regulamentação legislativa. Falamos da problemática dos distratos de compromissos de venda e compra de unidades imobiliárias ainda em construção (na planta), que atingiram, no período de fevereiro de 2016 até fevereiro de 2017, conforme pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a incrível marca de 41,6% em relação às vendas, ou seja, a cada 100 unidades vendidas dentro destes 12 meses, 41 eram distratadas. 

Não obstante o caráter irrevogável e irretratável dos compromissos de venda e compra, o Código de Defesa do Consumidor confere ao adquirente a prerrogativa da rescisão contratual, assegurando-lhe a devolução de, ao menos, parte dos valores até então pagos, por serem consideradas nulas as cláusulas que estabeleçam retenção total destes valores pelo incorporador. 

No entanto, o Código de Defesa do Consumidor não traz a definição desta “parte”, deixando à margem a determinação do percentual que deverá ser restituído ao adquirente, começando, assim, o que podemos chamar de judicialização dos distratos. Isto porque, na maioria dos casos, o adquirente discorda do percentual retido, enquanto a incorporadora defende seus custos de administração e revenda desta unidade autônoma devolvida. 

Não nos olvidamos da hipossuficiência do adquirente que, por muitas vezes, atingido pela crise em que vivemos, acaba por não conseguir manter seus compromissos frente a aquisição realizada anteriormente. Contudo, da mesma forma, não podemos ignorar o outro lado, o das incorporadoras que amargam prejuízos, tendo que voltar em mercado uma unidade que já havia sido contabilizada como venda, além da dificuldade de obtenção de crédito bancário, uma vez que não é possível ter um balanço positivo contingenciando tais demandas. Em resposta a esse abandono, temos as recuperações judiciais das incorporadoras PDG, Viver e OAS que tentam, por aparelhos, voltar a respirar, e de tantas outras mais que ainda estão por vir, gerando desemprego e instabilidade ao setor. 

Com o propósito de pôr fim a esta judicialização, buscando evitar ou, ao menos, reduzir o risco de iminente colapso que vivenciamos, representantes do governo, das incorporadoras e dos consumidores reuniram-se este mês na Casa Civil do Palácio do Planalto para acertar os detalhes finais de uma regulamentação que venha a reduzir a insegurança jurídica, bem como equilibrar os prejuízos e ganhos das partes envolvidas. 

Segundo o acordo que está sendo discutido, nos distratos relativos aos imóveis de até R$ 300 mil, comprados no âmbito do SFH, a incorporadora poderia reter 20% do que já foi pago pelo adquirente, desde que o montante retido não ultrapasse 5% do valor total do imóvel. Já nos imóveis de maior valor, a incorporadora teria o direito de retenção de 50% dos valores já pagos, desde que, de igual modo, não ultrapasse 10% do valor total do preço. Com relação aos imóveis comerciais, o montante retido seria de 50% dos valores pagos, não podendo ultrapassar 12% do preço atribuído ao imóvel. Em todos os casos, a comissão de corretagem não é passível de restituição pela incorporadora conforme, inclusive, entendimento do STJ firmado em Recurso Repetitivo. 

Outro ponto discutido pelas partes é o prazo para devolução dos valores, pois as incorporadoras defendem que nos casos de empreendimentos enquadrados em patrimônio de afetação, a devolução somente pode ocorrer ao final da obra, uma vez que não é possível a retirada contábil desses valores da conta do empreendimento até o cancelamento da afetação. Nos casos de empreendimentos não afetados, as construtoras defendem que a devolução deve ocorrer em até 180 dias do pedido. 

Além disso, também se discute a prerrogativa de arrependimento pelo adquirente dentro do prazo de 7 dias da assinatura do Compromisso de Venda e Compra, possibilitando, assim, que o consumidor reveja a sua aquisição, muitas vezes efetivada no calor da emoção. Contudo, há de se questionar a questão da comissão de corretagem dentro desta hipótese de arrependimento, uma vez que, conforme definição do Código Civil, reiterada jurisprudencialmente, a comissão é devida no momento de consumação da compra e, portanto, não passível de restituição por cancelamento do negócio. 

Espera-se, com esse acordo, que ainda não se sabe de qual forma será positivado, se por Medida Provisória ou pelo regular trâmite legislativo, que haja uma razoabilidade entre a hipossuficiência consumerista do adquirente e a função social que as incorporadoras exercem dentro da economia nacional, trazendo, assim, acordos harmônicos entre as partes, segurança jurídica, desjudicialização dos distratos e nova estabilidade ao setor imobiliário.

http://impresso.correioweb.com.br/app/noticia/suplementos/direito-e-justica/2017/08/07/interna_direitoejustica,246180/a-necessaria-lei-do-distrato-na-compra-de-imoveis.shtml

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