Crise imobiliária ou crise econômica?

Publicado em 15/02/2016 às 12h03

FONTE: CORREIO BRAZILIENSE

 

Crise imobiliária ou crise econômica?

Alexandre Jamal Batista Especialista em Direito Imobiliário e diretor de comunicação do Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP) 

Publicação: 15/02/2016 04:00

Este mês, a imprensa divulgou um levantamento da agência Fitch que apontou um número alarmante: de cada 100 imóveis vendidos na planta no ano passado, 41 foram devolvidos para as incorporadoras e construtoras. O levantamento aponta que, historicamente, o volume de distratos gira em torno de 10%. Cabe observar, no entanto, que o crescimento do número de distratos de compromissos de venda e compra de imóveis não é resultado de crise circunscrita ao setor imobiliário, mas sim do colapso econômico que assola quase todos os setores da economia nacional.

Há poucos anos, anunciava-se uma crise setorizada. Os mais pessimistas falavam em “bolha imobiliária”, fazendo referência a valores supostamente irreais que o mercado imobiliário praticava. O que se verifica, entretanto, é uma crise generalizada como resultado da política econômica implementada nos últimos anos, que afetou praticamente todos os setores.

O mercado de imóveis, não obstante tenha experimentado expressivo crescimento ao longo, principalmente, dos últimos dez anos, não poderia reagir de forma diferente.

No Brasil existem basicamente dois meios de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação – SFH, cujos recursos são fomentados pela caderneta de poupança, pelo FGTS e pelo Fundo de Amparo ao Trabalhador – FAT, e se destina ao financiamento de imóveis residenciais com avaliação de até R$ 750 mil; e o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, que utiliza recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e outros recursos das próprias instituições financeiras, para o financiamento de imóveis residenciais e comerciais, sem limite avaliação.

Com a retração da economia, os recursos para o financiamento imobiliário também ficaram mais escassos. E com a dificuldade de financiamento, muitos compromissários compradores, que contrataram contando com o financiamento do imóvel a partir da entrega das chaves (quando normalmente o imóvel deve ser quitado junto às construtoras com recursos do próprio compromissário comprador ou por meio de financiamento bancário), tiveram que devolver os imóveis compromissados para as construtoras, o que fez com que, percentualmente, aumentasse o estoque de imóveis das construtoras em relação ao número de lançamentos de imóveis novos.

No entanto, é importante ter em mente que não é qualquer contrato de aquisição de imóvel que pode ser distratado. A possibilidade de devolução do imóvel é válida para os compromissos de compra e venda, ou seja, para o contrato preliminar que antecede o contrato de aquisição do imóvel – escritura pública de compra e venda.

Já os instrumentos de compra e venda com alienação fiduciária em garantia — modalidade amplamente utilizada para a aquisição de imóveis financiados e regulada pela Lei 9.514/97 —, não comportam o distrato, por se tratar de instrumento definitivo de aquisição do imóvel, em que o próprio imóvel é alienado fiduciariamente como garantia do financiamento. Nesta modalidade de contratação não se há de falar em um “compromissário comprador”, mas sim em um “devedor fiduciante”, que adquiriu o imóvel e o alienou para uma instituição financeira a fim de obter o empréstimo necessário para a quitação do imóvel junto ao vendedor.

Todavia, o que vale observar nesse contexto é que a crise que afetou o setor imobiliário, bem como todos os demais setores da economia, não parece ser mera “marolinha”, nem deve cessar como num passe de mágica. O Brasil hoje paga a conta (e cara) por uma política desastrada, que comprometeu não apenas a saúde fiscal do País, como todo um plano de desenvolvimento.

Crises como esta não acabam de uma hora para outra e será necessário muito mais do que boas intenções para superá-la. O Brasil não passou pela chamada “bolha imobiliária”, mas, infelizmente, a bolha do país estourou antes e afetou a todos, indistintamente. 

http://impresso.correioweb.com.br/app/noticia/suplementos/direito-e-justica/2016/02/15/interna_direitoejustica,197290/crise-imobiliaria-ou-crise-economica.shtml

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